بوابة المخطط العمراني

المدينة / تضع وزارة الإسكان اللمسات الأخيرة حاليًا على أول استراتيجية وطنية للإسكان حصلت «المدينة» على نسخة من مسودتها الأولى، وتهدف الاستراتيجية إلى خلق سوق إسكان يتجاوب مع الطلب، زيادة عرض الأراضي المناسبة للتطوير، وتطوير أنظمة دعم بقصد تلبية المزيد من حاجات المواطنين للسكن، وتطوير إطار قانوني وآليات لوضعه موضع التنفيذ والتطبيق، وذلك لتحسين مقدرة الإنفاق على تمّلك المساكن في المملكة، وتوفير عدد أكبر من الوحدات بتكلفة أرخص في فترة زمنية أقصر، من خلال إنشاء وحدات بأحجام مختلفة لأوضاع اجتماعية واقتصادية متنوعة، وتحسين الدعم من أجل بناء المزيد من الوحدات السكنية.

وتعمل الاستراتيجية على وقف التطور العمراني العشوائي، وتشجيع التوسع الأفقي في المباني، أيضا تأمين المساكن والخدمات في المناطق القديمة والتقليدية والريفية، وتسهيل الحصول على التمويل من منافذه حسب الأنظمة المتبعة.

وتعالج خطة الوزارة أيضا قضية الاحتفاظ بالأراضي بيضاء باسترداد أراضي المنح غير المستفاد منها لزيادة مخزون الأراضي المتاحة المخدومة.

وتضع الوزارة جدولا زمنيا يحدّد مكان وزمان تأمين البنية التحتية، كذلك أحكام قانونية تنظّم استعمال الأراضي بتقسيمها إلى قطاعات وسن القيود على الأراضي الخاصة والحق في وضع اليد على الأرض والاستيلاء من قبل الدولة عليها.

فيما حظيت وزارة الاسكان بدعم ملكي لبناء 500 ألف وحدة سكنية بشكل عاجل اضافة إلى 60 ألف وحدة في وقت سابق، كما تم دعم صندوق التنمية العقاري ورفع القرض الى 500 ألف ريال.

وترتكز الاستراتيجية على ملامح عديدة أبرزها:

خلق سوق إسكان يتجاوب مع الطلب:

والأهداف الخاصّة بتحقيق هذه الغاية تتركّز بشكل رئيسي على تمكين الحكومة من القيام بشكل أفضل بتنظيم سوق الإسكان بحيث تلبّى حاجات وطلبات الإسكان الخاصّة بالمواطنين السعوديين من خلال زيادة مخزون الإسكان وتحسين مقدرة الإنفاق على تمّلك المساكن في المملكة، وسوف يؤدي اتباع مزيج من هذه الأهداف إلى تنويع سوق الإسكان المتسم بالركود حاليًا في المملكة.
كما سيهيأ سوق الإسكان لإعادة انطلاقه من جديد، فإن المعايير الحالية للحدود الدنيا للأمتار المربّعة للإسكان المقدّم من قبل الحكومة محدّدة بالرقم ٢٥٠ م٢ وبالمقارنة مع المعايير الدولية، ويعتبر هذا الرقم مرتفعًا جدًّا، كما يخلق مشاكل سواء للمواطنين الفقراء (غير القادرين على تحمّل تكاليف صيانة عقارات كبيرة كهذه) أو للحكومة (المرهقة بتكاليف عالية وأطر زمنية أطول)، لذا فإن تقليل التوقّعات بشأن الأمتار المربّعة سوف يزيد من مقدرة المواطنين الفقراء على الإنفاق لتملّك مساكنهم وبالتالي صيانتها، كما سيزيد أيضًا من قدرة الحكومة على توفير عدد أكبر من الوحدات السكنية بتكلفة أرخص وبفترة زمنية أقصر.

زيادة كثافة الوحدات السكنية

يمكن أيضًا أن يعاد النظر في كثافة الوحدات السكنية في المناطق السكنية الحالية، وذلك عبر إضافة وحدة سكنية إضافية أو اثنتين لكل قطعة أرض، يشمل الابتعاد عن النموذج التقليدي للمملكة المتمثل في بناء فلل كبيرة فقط، والتحول نحو بناء أنواع مختلفة من الوحدات السكنية (الأبنية الشققية، وشقق العمائر السكنية، إلخ)، ووحدات بأحجام مختلفة لأوضاع اجتماعية واقتصادية متنوعة، وهذا الأمر لن يزيد من عدد الوحدات السكنية المتاحة فحسب، بل سوف يزيد أيضًا من مقدرة الإنفاق على تمّلك المساكن، نظرًا لأن المواطنين عندها سيكونون قادرين على الاختيار من مجموعة واسعة من الخيارات.

نظام تسعير شفّاف

* وتتحقق الشفافية في التسعير بزيادة عرض الأراضي المناسبة للتطوير، ويهدف ذلك لتحقيق الاستفادة القصوى من الأراضي ضمن حدود المدينة حسب ظروف إنشاء نظام لأوامر البناء، وهذه الأوامر هي عبارة عن أحكام قانونية تجبر مالكي الأراضي على تطوير الأرض ضمن إطار زمني معيّن، وإلا سوف يواجهون غرامات أو نزع ملكية أراضيهم، ويجب أن تُعطى الأولوية للأراضي المخدومة ضمن حدود المدينة.
* تحاشي التوسّع الأفقي غير المحدود (التطوّر العمراني العشوائي)، من أجل تحاشي التطوّر العمراني المشتّت، وإيصال الخدمات للأراضي المخططة حاليًا، فعلى الرغم من أنه قد جرى تخصيص قطع في تلك الأراضي المخطّطة، لكنه على الأغلب لم يجرِ إمدادها بخدمات البنية التحتية، ولم يتمّ بناء المنازل على العديد من قطع الأراضي تلك، وإن إدخال تحسينات على البنية التحتية في هذه المناطق سوف يكون حافزًا لإنشاء المساكن من قبل الأصحاب الحاليين لحقوق استخدام الأرض أو ملكيتها؛ الأمر الذي سيعمل على زيادة مخزون الإسكان. وتحويل الأراضي الواقعة على الأطراف إلى الاستعمال السكنى، وتخطيط الأراضي، وتركيب البنية التحتية الأساسية لإنشاء قطع أراضٍ مخدومة بالكامل.
* تشجيع التوسّع العامودي فهناك العديد من الأبنية السكنية ذات الاستعمالات المختلطة مؤلفة من طابق واحد أو اثنين في المملكة، بما في ذلك مراكز المدن؛ ويعود ذلك إلى أنظمة البناء المحلية، وبما أن معظم الأبنية ذات سطوح مسطّحة، فإن إضافة طابق إضافي أمر يسهل تنفيذه؛ طالما أنه أرخص من إنشاء بناء جديد، فالقيود على ارتفاعات الأبنية والتي تكون أكثر تساهلًا سوف تخلق مساحات إضافية للمعيشة، وتستفيد من البنية التحتية الحالية، وتحسّن منظر المدينة.

إعادة تأهيل مخزون الإسكان

ويجب أن يكون هناك تركيز على التطوير الاقتصادي وتأمين المساكن والخدمات في المناطق القديمة والتقليدية والريفية التي ستفقد سكّانها إذا لم تتمّ هذه الأمور، إضافة إلى ذلك، يجب تقديم الدعم من أجل رفع مستوى المساكن الحالية التي تواجه حالة من التداعي، وإعادة تأهيلها وصيانتها بشكل متواصل، زيادة تدفّق الأراضي المطوّرة، وإتاحة الأراضي المملوكة من الدولة من أجل التطوير، وتحسين إمكانية الحصول على التمويل.
وزيادة الأدوات والسبل المالية المتاحة للمواطنين لأن الكثير من المواطنين غير قادرين على الحصول على التمويل الإسكاني، بسبب غياب العديد من الأنظمة والأدوات والسبل المالية القياسية في المملكة، وبالتالي، فإن إيجاد وتطوير عناصر مالية مثل نظام خاص وعام موثوق للتصنيف الائتماني، وسندات تأمين وكفالة، وعقود قروض قابلة للإنفاذ، ورهون عقارية سوف تؤدّى إلى زيادة فرص المواطنين في الحصول على تمويل إسكاني من مؤسسات القطاع الخاص.

رسم على الأراضي أو نزع الملكية

* واسترداد أراضى المنح غير المستفاد منها حيث يمكن أن يزيد بشكل كبير من مخزون الأراضي المتاحة المخدومة، ويقلّل من الآثار السلبية للاحتفاظ بالأراضي، كما أن حق الشفعة يمكن أن يسمح للسلطات الحكومية أيضًا بالدخول في أي عقد بيع أرض يبرمه مالك الأرض مع شارٍ، ويجب أن تعطى البلدية الحق بشراء الأرض بالقيمة الحالية للسوق، وهو عادة السعر الفعلي للبيع.
نظام لمراقبة الأراضي والإيجارات من خلال نظام يحافظ على الاسعار، والمساعدة في تشجيع سوق الإيجار، بوضع نظام لمراقبة الأراضي والإيجارات، ويحدد النظام وهو مجموعة من القوانين على المستوى المحلى أو الوطني مما سيساعد على استقرار اسعار الاراضي ومنع المضاربة بالأراضي.
مكافحة الاحتفاظ بالأراضي

ويتم الاحتفاظ بالأراضي بفرض ضرائب على المكاسب الناجمة عن التخطيط، وإحدى طرق مكافحة المضاربة بالأراضي قد تكون عبر فرض ضرائب على الأرباح، إذا جرى بيع الأرض في تاريخ مستقبلي.
## وضع أولويات لآلية البنية التحتية
وإذا كان لدى مالكي الأراضي حافز أكبر لتطوير الأراضي واستخدامها، فسوف يقومون بذلك بشكل فوري، بغية الحيلولة دون حصول التطوير العشوائي، والتأمين غير المناسب للبنية التحتية، يجب أن تقوم الحكومة بوضع آلية لتحديد أولوية تأمين البنية التحتية، وإحدى الطرق الممكنة لتحقيق هذا الأمر هي في وضع جدول زمني يحدّد مكان وزمان تأمين البنية التحتية.

مراقبة استعمالات الأراضي

العمل على الحوافز التشجيعية من أجل تطوير الأراضي، فإن ضوابط استعمالات الأراضي هي عبارة عن أحكام قانونية تنظّم استعمال الأراضي؛ وتشمل الأمثلة على ذلك التقسيم إلى قطاعات، والقيود على الأراضي الخاصة، والحق في وضع اليد على الأرض والاستيلاء من قبل الدولة عليها، إلى غير ذلك ويجرى عادة وضع هذه الأحكام بناء على مقترحات المخططات التنظيمية المفصّلة على مستوى البلديات.

استرداد تكلفة تأمين البنية التحتية:

ويتمّ ذلك بإنشاء المرافق العامّة الحكومية بشكل مجاني في المملكة، في حين يتعيّن على الأراضي المخطّطة المملوكة من قبل القطاع الخاص والمطوّرين من القطاع الخاص تحمّل كامل التكلفة. فإذا كان أي إنشاء للمرافق العامّة في الأراضي المخطّطة.

التنفيذ

تقوم البلدية بتأمين البنية التحتية، وبوسعها بعد ذلك استرداد ما يصل حتى ٩٠٪ من تكاليف البناء والتشييد من المستفيدين، ويجب أن تتحمّل البلدية على الأقل ١٠٪ من المصاريف المشروعة مقابل تحسين الأرض، أمّا في المملكة فإن البلديّات حرّة في أن تقرّر النسبة المئوية التي يتعيّن على مالك الأرض تسديدها. وينصّ الاتحاد الأوروبي على أن مساهمة المواطنين في التنمية لا يجب أن تقل عن ٩٢٪ من التكاليف الإجمالية.

إعادة التوزيع

، لكن إحدى أبسط الطرق هي تقديرها أو احتساب النسبة لمساحة قطعة الأرض بالمترّ المربع تصبح رسوم التعويض عن البنية التحتية مستحقّة حالما ينتهي إنشاء المرافق العامّة وتصبح جاهزة للاستعمال، وهذا الأمر مهم، بما أن بعض الدول الأخرى لا تأخذ التكلفة بعين الاعتبار إلا في حال شرع مالك الأرض في إنشاء مسكن عليها.