بوابة المخطط العمراني

من أكبر التحديات التي تواجه الدول هجرة مواطنيها من القرى إلى المدن الرئيسة لذا جاءت معظم الحلول لهذه المشكلة بتخطيط وتوزيع المشاريع على القرى والمدن الصغيرة وإنشاء المعاهد والمراكز والمصانع والمشاريع السياحية بهدف تحفيز أهلها على البقاء والدراسة والعمل في مدنهم.

ان أحد أسباب تفاقم مشكلة الإسكان وارتفاع أسعار الأراضي والإيجارات لدينا خلال العقدين الماضيين الهجرة من القرى والمحافظات إلى المدن الرئيسية في المملكة بسبب الدراسة أو البحث عن فرص العمل.

تنمية القرى والمحافظات والعمل على إيجاد فرص العمل والتعليم يجبر أهلها على البقاء والاستقرار فيها، لقد عانينا من تركز الجامعات والمصانع والشركات والمشاريع الاستثمارية في المدن الرئيسة الثلاث حتى أصبحت الهجرة إليها هدف الجميع وخصوصا جيل الشباب عندما يصلون إلى مرحلة التعليم الجامعي او بعد التخرج بحثا عن فرصة عمل ومن هنا بدأت تكتظ المدن مما تسبب في اختلال التركيبة السكانية لمناطق المملكة.

لعل من أهم معوقات النقل والمواصلات في كثير من الدول النامية والمملكة واحدة منها، أن التخطيط العمراني للمدن لم يأخذ بعين الاعتبار أهمية أنظمة النقل العام كأحد مفرداته الأساسية ذات الأولوية القصوى، وهذا يعزى إلى عدم وضوح الرؤية وعدم وجود تخطيط استراتيجي للدور المهم الذي يحظى به نظام النقل العام وانعكاساته على الحراك الإنساني والاقتصادي لسكان تلك المدن عند إنشائها وتطورها ناهيك عن أن غيابه جعل تلك المدن تعاني من بعض المشاكل التي يأتي في مقدمتها زيادة معدل تملك السيارات والتي أدت بدورها إلى الزحام والاختناقات المرورية وعدم توفر المواقف الكافية وليس هذا فحسب بل إن الاستعانة بالسائق الخاص وما يجلبه معه من سلبيات سببه غياب النقل العام حيث اقتصر النقل العام في أغلب مدن المملكة وفي مقدمتها مدينة الرياض على سيارات الأجرة وحافلات خط البلدة ما فرض على كل أسرة تقريباً ان تملك أكثر من سيارة فهذه سيارة الأب وهذه سيارة الأسرة وعدد من السيارات بعدد الأولاد المؤهلين عمرياً للقيادة إن لم يكن هناك تجاوز لذلك العدد ما ترتب عليه بالاضافة إلى الزحام المروري ارتفاع معدل الحوادث لدينا مقارنة مع الدول الأخرى التي تملك وسائل نقل عام مثل الحافلات (الباصات) والمترو والقطارات تحت الأرض بالاضافة إلى سيارات الأجرة التي تجوب الشوارع وتنقل أكثر من راكب في نفس الوقت بينما سيارة الأجرة لدينا تركّب راكبا واحدا أو مع أسرته لكن لا تقوم سيارة الأجرة بنقل أكثر من راكب في نفس الوقت، حتى وإن كان في نفس الاتجاه إلا في حالات استثنائية محدودة.

إن المدن لدينا تنمو بمعدل يفوق بكثير معدل النمو العمراني في أغلب مدن العالم وهذا انعكاس للنمو السكاني وحركة البناء والتشييد وزيادة عدد المشاريع التي يُجلب لها أعداد متزايدة من العمالة الأجنبية المؤهلة والعادية.

وإذا أخذنا مدينة الرياض كمثال على حاجتها إلى وسائل النقل العام نجد ان الرياض ذات مساحة شاسعة تصل إلى (٥٠X٥٠) كلم ما يعني انها بحاجة ماسة لوسائل نقل داخلي على درجة من الكفاءة والانتظام لأن ذلك سوف يسهل حراك سكان تلك العاصمة المزدهرة الذين وصل عددهم حتى الآن إلى ما يربو على (٥) ملايين نسمة.. وحسب وتيرة النمو الذي تشهده المدينة يمكن ان يصل إلى عشرة ملايين خلال عقدين من الزمن.

اعتماد المخططات العمرانية يتم وفقا لدراسات هندسية عميقة تنظر الى المستقبل واتجاهات تمدد النطاقات العمرانية في المدن وقابليتها للنمو من واقع المعطيات التنموية والسكانية والاقتصادية.

وهناك كثير من مدن المملكة التي تتوفر لديها عوامل نمو قياسية ، وبالنسبة للمنطقة الشرقية فإن مدن الدمام والخبر والجبيل على وجه التحديد قابلة لمراحل نمو كبيرة في المستقبل لما تمتلكه من ميزات كبيرة بوصفها مناطق صناعية وتنموية بإمتياز قادرة على استيعاب مزيد من الهجرات إليها سواء سكانية أو استثمارية وهي لا تزال واعدة لأن تشهد مزيدا من عمليات النمو.
وفي الواقع فإن أمانة المنطقة الشرقية أنجزت اعتماد كثير من المخططات بصورة تصاعدية تشير الى مواكبتها للاحتياجات وتطور المدن، ففي العام 1430هـ اعتمدت 83 مخططا، وفي العام الذي قبله 1429هـ اعتمدت 76 مخططا، أما في العام 1431هـ فقد اعتمدت 65 مخططا والعام الماضي  49  مخططا، وذلك يؤكد أن هناك حراكا كبيرا في مواجهة استحقاقات التنمية في الإطار السكني والاستثماري، لأن عملية الاعتماد تمثل منجزا تنمويا تكتمل فيه الإجراءات للإفادة من الأراضي بعد تأهيلها وتهيئتها ولا يفرق في ذلك سواء كانت تلك المخططات تابعة للقطاع الحكومي أو الخاص لأنها في النهاية توفر بيئة سكنية يستفيد منها المواطنون وتدعم القطاع العقاري في جهوده لتطوير البنيات السكنية.

ويبدو أن هذا المشهد المتكرر في المدن لاسيما الرئيسية منها كالرياض سيبقى مستمراً طالما أن التوجه لدى الجهات البلدية والتنظيمية اتجه صوب عدم سن رسوم سنوية أو فرض زكاة للمُّعد من تلك الأراضي غير المطورة للتجارة، ولطالما الأمر كذلك فإن الجهات البلدية في المدن وعلى رأسها وزارة الشئون البلدية والقروية يجب أن تحارب مسألة غلاء أسعار الأراضي الخاصة في المخططات السكنية من خلال مراجعة أنظمة اعتماد المخططات السكنية حيث ان الطريقة التقليدية المعمول بها حالياً لتطوير المخططات السكنية في المدن ليست إلا عملية تقسيمات أراض يقتطع منها نسبة معينة للخدمات العامة ففي الرياض مثلاً تتراوح مابين33% إلى40% من إجمالي الأرض المراد تخطيطها، ومن ثم يتم تداولها وبيعها ولعل من أبرز عيوب هذه العملية تضخم أسعار الأراضي والمخططات السكنية حيث يقتصر دور مالك الأرض على تطوير الأراضي وأجزاء من البنية التحتية فقط دون تطوير الوحدات السكنية والمرافق الحيوية مما يساعد في عملية المضاربة العقارية والمبالغة في الأسعار، حيث انه من الأجدى إلزام ملاك الأراضي بتطوير المخططات السكنية بشكل كامل أو 50% منها ببناء وحدات سكنية متنوعة المساحات وتوفير بنية أساسية وتحتية متكاملة من أرصفة وتشجير وممرات مشاة ومن ثم وتقييم سعر الأرض السكنية قبل الشروع في عملية البيع والتداول، كي تساهم بذلك الجهات البلدية في القضاء على جشع المضاربين في أسعار الأراضي السكنية.

بعد موافقة مجلس الشورى على أن تعد وزارة الشؤون البلدية والقروية لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني، صرح قبل أيام وزير الشؤون البلدية والقروية صاحب السمو الملكي الأمير منصور بن متعب لصحيفة الجزيرة،

وقال : «أعتقد أن ما تردد من حديث حول هذا الموضوع انطلق من قرار تبناه مجلس الشورى في هذا الصدد، إلا أن الوزارة تنظر لهذا الأمر من خلال الأمر السامي رقم 8875 - م ب في 5-10- 1428هـ الذي قضى بالموافقة على رأي مجلس هيئة كبار العلماء بعدم جواز فرض رسوم على الأراضي المخدومة بنسبة معينة من قيمتها، لأن الأصل حرمة أموال المسلمين لقوله (صلى الله عليه وسلم): «إن دماءكم وأموالكم عليكم حرام» وقوله (صلى الله عليه وسلم): «لا يحل مال امرئ مسلم إلا بطيب نفس منه»، إضافة إلى أن ارتفاع أسعار الأراضي يقف وراءه العديد من العوامل، وفرض رسوم على تلك الأراضي ليس الآلية الوحيدة الكفيلة بمعالجة أو التقليل من تأثير تلك العوامل).

تثير شوارع المدن الإسلامية تساؤلات لا حصر لها لدى من لا يعرفون القواعد الحاكمة لها، فقد ترتب على مبدأَي «لا ضرر ولا ضرار»، و»الأخذ بالعرف»، في تقرير أحكام البناء، نشوء مبدأ «حيازة الضرر»، الذي صاغ المدينة الإسلامية صياغة شاملة، و»حيازة الضرر» تعني: أن من سبق في البناء يحوز الكثير من المزايا التي يجب على جاره الذي يأتي بعده، أن يحترمها، وأن يأخذها في اعتباره عند بنائه مسكنه، وبذلك يصيغ المنزل الأسبق المنزل اللاحق من الناحية المعمارية نتيجة حيازته الضرر، وبذلك يسيطر العقار الأسبق على حقوق عدة يحترمها الآخرون عند بنائهم، فضلاً عن الحقوق التي قـــــررها الشرع الشريف في مجال التنظيم العمراني، وكلاهما معاً أدَّى إلى وجود بيئة عمرانية مستقرة، فرأينا شوارع مدينتي القاهرة، ورشيد، استقرت بعد فترة معينة بعدما اختارت الفئة المستخدمة شكل الشوارع التي تستخدمها، والتي يصعب التعدي عليها بالبناء.

ولتوضيح كيفية نشأة خطط وشوارع المدينتين، ينبغي أن نذكر أن الطريق ملك لجماعة المسلمين، وبالتالي فالسيطرة عليه من حق المارة أو المستخدمين له، فشريعتنا جعلت إماطة الأذى عن الطريق صدقة، واعتبرته من أدنى مراتب الإيمان، فما بالك بإزالة، أو منع من حاول البناء في الطريق؟ وحيث إن المارة هم المستخدمون، فالطريق يقع تحت سيطرتهم، ولأن كل ساكن في المدينة يمر ببعض الطرق أكثر من غيرها، فهو بذلك عضو في الفريق المسيطر على كل الشوارع التي يمر بها، لذلك فإن عدد المسيطرين اختلف من طريق لآخر، لاختلاف عدد مرات ترددهم عليه، بناء على موقع الطريق واتجاهه.

النجاح الذي حققته مدينتا الجبيل وينبع من جميع الجوانب السكنية والصناعية والاقتصادية والسعودة جعلهما تصبحان رمزين وعلمين للإنجاز والإبداع السعودي في التنمية الاقتصادية والصناعية والاجتماعية والسكنية وتخطيط وإدارة المدن وحماية البيئة، فهاتان المدينتان قصة لحالات التنمية الناجحة التي تدرس في أروقة الجامعات ومواضيع حوارية في حلقات النقاش في المؤتمرات المحلية والإقليمية والعالمية.

ولقد سبقت المملكة دولا عديدة في الخليج والشرق الأوسط في إنشاء المدن الصناعية، فإذا نظرنا أن مدينتي الجبيل وينبع نجدهما أنشئتا بموجب مرسوم ملكي رقم م/75 في عام 1395هـ /1975، أي قبل 37 سنة، والمفرح أن هاتين المدينتين الصناعيتين ما زالتا تنتقلان من قصة نجاح وإبداع إلى أخرى، وما زالت شعلة نجاحهما مضيئة، فالعقود الأربعة من عمرهما لم تضعف عزيمتيهما وحيويتيهما. وقد تداول على دفة قيادة الهيئة الملكية عدد من القيادات السعودية، وما زالت مسيرة النجاح تمخر أمواج تحديات تنمية وتوطين صناعة البتروكيماويات ومرافقها اللوجستية والسكنية فتتجدد عاما بعد آخر.

هذه المقدمة التي جالت في خاطري جعلتني أفكر وأصل إلى حقيقة بأن هذا النجاح وراءه الإرادة السياسية من قيادة المملكة، وتبعه التخطيط والتنظيم والإدارة والبنية التنظيمية والمعادلة الصحيحة التي تمكن من إدارة العمل المشترك الحكومي والخاص للأنشطة الاقتصادية والصناعية بفاعلية وإبداع وبجودة وبمعايير الأسواق العالمية. فعندما تكون المقدمات سليمة تكون المخرجات والنتائج أكثر سلامة وجودة وإبداعا. قادتني هذه التجربة الناجحة في بلادي وكنت أدرّسها لطلابي كحالة تنظيمية في كلية الاقتصاد والإدارة في جامعة الملك عبد العزيز إلى حقيقة النجاح التي هي: تنظيم الهيئة الملكية لمدينتي الجبيل وينبع فهو التنظيم والبناء السليم والمناسب والفعال الذي دمج بين الإرادة السياسية للقيادة والرؤية والغايات والمرونة في الأنظمة والصلاحيات لتشييد وإدارة المنشآت والمشاريع الصناعية والإسكانية والاجتماعية في شراكة بين الحكومة السعودية وشركات القطاع الخاص السعودي والأجنبي العالمي. وكانت أهداف وغايات الهيئة الملكية للجبيل وينبع كما تضمنها المرسوم الملكي رقم 75 في 1395هـ:

قرأت أيام الأسبوع الماضي خبرين مهمين ولهما أثر على المدى القصير والبعيد بمراحل تخطيط المدن والأقاليم وتحقيق أهداف التنمية المتوازنة والمستدامة وحماية المواطنين من مخالفي الأنظمة والتعليمات.

الأول حوى إعلان أمانة المنطقة الشرقية عن إيقاف مزادين سابقين لمخططين تجاريين بعد ثبوت تلاعب ملاكهما ونشر معلومات خاطئة عن مواصفات المخططين، وإن الأمانة قامت بالإبلاغ عن المخططين وأوضحت عدم صحة بياناتهما لتنبيه العموم بهذا الغش بعيدا عن التشهير بأسماء ملاك المخططين، وان إدارة التخطيط العمراني بالأمانة تقوم بجولات مستمرة على هذه المخططات ومتابعتها للتأكد من نوعيتها ومعرفة الاستثماري والسكني والصناعي منها والتشديد على أصحابها باتباع الأنظمة والتعليمات والتعاون مع كافة الجهات الرقابية، وأن بعض الأمانات خاطبت إمارات المناطق لبيان حجم هذه المخالفات القانونية وتأثيراتها على المواطنين، مشيرة في تقاريرها إلى رفض أصحاب مخططات تجارية تعديل مخالفاتها رغم المخاطبات المستمرة، فيما استجاب البعض للتعليمات الرسمية، وان وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة التجارة يعكفون على إعداد لائحة مشتركة لتحديث بعض الأنظمة المتعلقة بمزادات المخططات التجارية وبيع الأراضي بعد رصد الجهات الرقابية بالوزارتين وقوع تلاعب من بعض الملاك في المعلومات المعلنة عن تلك المواقع بغرض خداع وتضليل المواطنين في العمليات الشرائية، سعيا إلى تحقيق الكسب المادي.